2008北京昌平商铺投资高峰论坛 

　　地点：佳莲时代广场

　　陈建明：大家好，首先很高兴在清明节放假最后一天请大家来到我们项目的售楼现场，一起参加2008北京昌平商铺投资高峰论坛。经过过去几年的发展，我们相信地产的市场到了一个特殊的阶段，北京过去更多围绕城区或者三环、四环、五环这个区域的商业发展为主的阶段，伴随着周边城市的发展，包括昌平以及周围新的城市中心发展，新城市中心的发展带动了新城市区域商务投资和房产投资市场的活跃。所以，在这么一个环境下，邀请专家、领导、学者就昌平的商务投资进行交流，希望对大家在昌平进行商务投资有指导意见。

　　首先介绍今天与会嘉宾，中国商业联盟会购物中心，专业委员会副主任邢和平先生，中国商业联合会专家委员、中国商业地产联盟特聘专家、中国企业文化理事会副理事长、北京财贸学副院长王成荣教授，昌平区文化委员会杨主任，昌平区商务局沈局长，我是易铺网的CEO，从而商铺和投资理财的领域，希望在今天给大家很好的指导。首先，对各位嘉宾做以上的介绍，下面就有请大家进入我们的正题，由易铺网主办，北京佳莲伟业房地产开发有限公司和戴德梁行协办的2008北京昌平商铺投资高峰论坛。谢谢大家。

　　商务投资在过去几年为很多投资者创造了很好的收获，从20年以前全国各地的专业市场，包括建材市场和各种类型的商业给很多人创造了财富。所以，我想在目前包括股市等各种领域，07年大家对股市和基金有很高的期望，但是经过07年下半年这个市场疯狂的下跌给大家一个清醒的提示。像股票、基金这种领域风险比较高。另外，房地产的市场在过去几年高速的增长以后，目前在调控的过程当中。所以，在以上的各种投资的产品，面对各种各样的市场风险的阶段，给大家一个清晰的认识，来客观评价在众多的投资理财类型当中，商务投资应该说是大家可以做关注的重要品种。

　　下面有请中国商业联合购物中心专业委员会副主任邢和平先生在商务投资从行业和市场的角度发表看法。

邢和平

　　邢和平：大家早上好，我讲的主要是购物中心，因为我今天看到了很好的购物中心。中国的购物中心用两句话形容，迅猛发展和不可抗拒的趋势。在短短的时间里，零售业缩短和新兴国家的差距，而且有些方面我们已经达到了领先水平。包括我们今天看到的佳莲时代广场，从建筑结构和功能配置上达到了世界的领先地位。在十几年前燕莎开业的时候提出一个口号，叫做国内一流，国际水平。经过十几年的时间，现在我们看到了什么是国内一流，什么是国际水平的一个商业。随着我们的商业更新换代，购物中心的出现，今后让我们体验到更新的生活方式。

　　在城市的商业地产发展过程当中，购物中心拉动区域经济发挥重要作用。以著名的品牌购物中心为纽带，往往会带动整个区域形成城市的商业中心、商贸中心和社会中心。在今天中国城市化进程当中，购物中心的开发建设正在前所未有的快速发展，也成为中国地产发展新的亮点。我们中国的商业发展已经从商店和商店的竞争发展到和购物中心和购物中心的竞争，商圈和商圈之间的竞争，发展的区域和区域之间竞争。现在很多城市更多采用了政府强劲的推动和市场化的运作模式，购物中心在城市中的经济和形象地位日益突出，以购物中心为核心形成了新的商圈经济，强力助推了城市经济的发展。购物中心已经成为城市商业发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市的重要窗口和名片。

　　现在购物中心已经从单纯的以购物为主发展成为一个城市弘扬商业文明，构建和谐社会的重要载体，成为彰显社会文明的商业区域，成为浓缩历史文化集中亮点，反应城市风貌、凸显城市经济的象征。我国购物中将表示为理性化发展，特色性建设，复合型经营，规范化管理，品牌化发展五个方面。

　　首先是理性化发展，近年来购物中心开发建设盲目性带来的后果开始显现。我国购物中心的发展将更加趋于理性。特色性建设成为我国购物中心发展的主流方向，特色购物中心由于高度的专业化、集群化、规模化、产业化具有旺盛的生命力，成为我国购物中心发展的主流方向。截止到目前位置，我国购物中心在传统技术方面没有一个全国性的统一规范，针对我国购物中心快速发展的新形势，业界需要全国性规范出台。品牌化将成为我国购物中心发展的强劲动力，品牌就是竞争力，实施作风化经营战略是我国购物中心持续发展的强大动力。中国用十年走过了国外50年走过的路，怎么样用新型的购物环境营造崭新的生活空间，我们高兴的看到北京佳莲伟业房地产开发有限公司投资兴建并经营的佳莲时代广场从定向开始就对待购物中心的建设，定位准确，希望我们在不久的将来可以看到一个具有特色，可持续发展的著名的购物中心。也希望佳莲时代广场成为中国购物中心行业标准的示范企业，为中国购物中心行业起到带头作用，谢谢大家。

　　陈建明：感谢邢和平主任的发言。从昌平新的城市中心从过去传统的商业，向购物中心进行升级换代的市场时机已经具备了。购物中心经过了多年的发展已经取得了成熟的经营，我相信佳莲时代广场这个项目在未来的昌平可以很好的获得市场商机。下面有请中国商业联合会专家委员、中国商业地产联盟特聘专家、中国企业文化理事会副理事长，北京财贸学院副院长王成荣教授发表一下观点。

王成荣

　　王成荣：尊敬的各位领导，各位来宾大家上午好，非常高兴参加今天参加2008北京昌平商铺投资高峰论坛。我是脚踩两只船，一方面研究一点商业，对商业投资有一点儿关注。谈到商业我可以谈到投资，今天谈投资的时候我可以谈点商业，我今天侧重于商业发展的角度来讲谈谈我的想法。

　　第一个问题我想讲讲像北京这样一个大都市的商业，应该是怎样的一种商业。第二就是对目前我们北京整体商业大体的评价。第三就是对北京未来商业发展趋势的一个基本判断。最后，我从大到下稍微讲一讲佳莲时代广场投资项目的投资价值，按我的估计有怎么样的价值。

　　第一个问题就是北京的商业到底是一个什么样的商业，因为北京城市的定位根据国务院批复的北京未来发展的规划，北京应该是一个国家的首都，世界城市、文化名城，最后一句话就是宜居城市。这四句话要求非常高，尤其是世界城市，世界城市的概念不是国际化大都市的概念，它要和纽约、巴黎、东京这样世界性的城市连接，目标要求是很高的。在这样一个大都市当中，这个商业应该是怎么样的一种商业，简单有四句话，第一个商业是人本商业，就是以人为中心，把人放在第一位这样的商业。第二应该是一个生态商业，所谓生态商业就是我们一直在讲的观点，实际上商业本身也是一个生态圈，商业本身是一个平衡的。比如说各种业态，多样化、大小的结构应该是多样化的。这几年我们北京的商业发展有点儿畸形，大型项目不多，小型项目不足。比如王府井拆来拆去就剩下几个大店了，没有小店了，实际上商业作为一个生态，有大项，也应该有小的东西，它是一个生态的概念。所以，好的商业，像北京的商业发展方向应该是这样的。

　　第三就是和谐商业，这个和谐是商业内部，企业精英，也包括商业和其他行业之间的和谐，对其他的行业起先导、起促进作用，也包括它和整个经济发展的环境，整个生态的环境和谐，这也是一个大的概念。这样的和谐商业建起来以后，老百姓满意，其他的人感觉商业环境非常好，相互的支持，这是一个非常理想的境界。

　　最后一个就是科技商业，作为世界城市的商业，它应该有很高的科技含量，这个科技含量包含几个方面的意思，当然最重要的意思就是说商业本身这个科技手段的利用达到很高的水准。就是你的经营方式，你的供应链，你的科技化程度，规范化程度，标准化程度达到很高的水准。所以我就想，北京这样一个大的城市，这样一个定位要求的商业是不是这样四句话，是人本商业，是生态商业，是和谐商业，是科技商业。

　　第二个观点对目前北京商业的一个评价。目前北京商业发展情况怎么样，用一句话说，北京的商业现在的发展进入一个黄金时期，应该说历史上发展是在最好的时期。这个时期的标志大家看得出来，首先是规模非常大，每年几百万平方米商业竣工面积，人们购物的便捷程度大大提升，业态不断创新，商业的饱和度日益增强，尤其是我们的档次提升的非常快。现在在北京好多商场里，我们和国外的购物环境不比他们差。我们现在到中心商业区可以买到最奢侈的一些品牌，这个商业发展确实速度非常快的。过去我们的百货业态是一个城市，现在我们的百货业态层次越来越鲜明，既有满足高档消费的、奢侈消费的一些高档百货店，还有一些生活百货店等等，实际上划分越来越细，这是商业发展比较成熟非常重要的标志，就是业态划分越来越细。但是，现在也出现了很多问题，北京商业发展过程当中促成什么问题呢？我感觉第一个就是泡沫问题，就是商业泡沫现象不能不加以关注，现在我们有些媒体说这两年北京商业地产是出现井喷现象大规模出现，最保守的数字从05年少一点，有两三百万，06年三、四百万，去年保守估计有五百万平方米，08年也不会少于这个数字，应该说商业地产处在一个井喷的时代，大家非常关注商业地产。过去有一个说法商业人均面积多少比较合适，我们那会儿研究日本东京是1.2%左右，纽约大概是1%多，人均1平方米左右商业的面积比较好。现在我们北京的统计是0.9%，但是这个数字是管数字，我现在保守估计在北京有些区人均1.5%也挡不住，和其他大都市相比我们的商业面积很大，这是大家需要关注的现象。我们过去研究商业饱和度，饱和度就是面积和人均的需要相比到底怎么样，我前几年讲饱和度在90%、95%，目前我讲商业面积不在新开发，饱和度来讲至少有百分之百了，现在已经很饱和了。我这里所说的商业面积饱和了，商业地产投资没有价值了，这是两个概念。现在我们虽然整体商业面积很大，很饱和，但是有问题，第一个问题就是布局不合理。现在市中心区和社区布局不合理，中心区的商业面积扩大，社区商业相对薄弱。南北之间不合理，北京来讲，大的城市概念，南边的商业非常的欠缺，北部的商业非常的发达。再有就是城乡之间，城市当中集中商业资源更多，郊区商业资源相对贫乏，这是布局不合理。再一个就是层次不合理，层次不合理现在这两年，按我们生态商业的概念，高档商业过多、过滥，满足人民基本生活需求的还是十分欠缺，尤其在社区层次。再有就是特色不鲜明，来到我们的百货店和日本的东京百货店看不出什么差别，没有自己的特色，文化的特色、商品的特色、经营的特色不是很明显，这是我们现在存在比较大的问题。

　　北京商业现在发展进入黄金时期，但是存在的布局不合理，层次不合理，特色不鲜明这样的问题，需要有很大的调整，调整的余地和潜力是很大的，这是我讲的第二个观点。

　　第三个观点北京商业的发展趋势怎么样？从北京未来商业发展的趋势来看，大的趋势可以很好的判定，根据国际商业发展的一般规律，商业的发展布局和城市化率是紧密联系在一起的。我们北京的城市化率很高，有70%以上。国际上规定，当这个城市化率30%以下的话，简单的理解城市化率就是城市人口占的比例，30%以下的时候，商业资源向大城市中心集聚，当城市化率30%-70%的时候，商业资源逐渐向外分散，当城市化率超过70%的时候，商业资源在外部形成聚集在，在外面形成商业集中区。如果按这样的基本规律，北京现在城市化率远远超过70%，我们北京商业发展的趋势，就是商业资源在向外聚集集聚。这个趋势和北京商业整体的规划是相适应的，我们北京城市的规划是城市本身在发展，我们外部建新城。我们提出了新城的概念，建立了新城使它和大城市互相辉映。换句话说，新城的商业未来发展的潜力是巨大的。大家知道北京这几个新城，重点是顺义等等，这几个新城在70-90万的规划，在国外也是大城市了。像我们昌平、大兴几个地方，我们的人口有60万，也是一个重要的新城，我们处在这个地区是向外集聚的新城聚集区。

　　再有一个大趋势大家要看到，现在人均GDP北京是7000左右了，昌平现在还没有到，但是人均GDP7000，实际上我们原来设想10000美元这两年就可以实现，现在我们发展速度很快，可能到2010年就可以提前10000美元。整个这样一个10000万美元的生活方式有很大的变化，我们现在缺少消费的研究，我们只是说消费提升，实际上不同的阶段，人们的消费水平，他相应的生活方式，相应的消费文化有很大变化的。所以要研究一万美元的生活方式对生活的影响，这个大趋势比较要看到。我觉得我们北京近期就可能会实现生活方式、消费方式重大的变化。这1万美元的生活方式不是像过去的生活方式，我们买东西还要看质量怎么样，那个时候就是重视品牌、重视情感的消费，重视体验的消费，我们的服务业发达，我们的教育事业等等，消费结构要产生很大的变化。所以，我觉得从趋势来讲这两个方面的趋势大家要非常的关注。

　　从商业布局来讲，刚才我讲到的新城商业是一个发展的重点。在一个就是社区的商业也是发展的重点，既然要搞人本商业，以人为中心，社区的商业发展前景也非常好。再有就是结点商业，过去我们谈商业街，王府井商业街、西单商业街等等，过去是商业街的概念是非常重要的。现在可以看到，随着现代交通的发展，结点行业这样的概念越来越突出。商业和交通换乘的地方结合越来越密切。我昨天晚上下载了北京地铁的图，现在我们北京的商业发展趋势慢慢的改变过去阶梯的概念，形成了若干的结点，包括我们再往外延伸也是结点，结点商业、结点经济发展很快，这些我们大家在投资房地产的时候比较关注到。

　　我这两年一直在研究一个概念，推出社区现代生活广场的一个概念。过去的社区是居住在传统的地方，现在随着新兴地产业的发展，新兴的社区建成以后应该是一个相对集中的区域，这个区域不应该集中在一起，相互交往、生活方式都是一样的。过去的社区唐人街这边都是我们好多中国人在这里生活，那个街区是社会不同的群体生活在一个地方。现在我们对这个概念慢慢的明显了，现在我们的社区房子很高档，一些有钱人在那里，另一个社区可能是廉租房的，一般是工人居住在那里，慢慢形成一个社会的群体和阶层住在一个区域。我们现在提出一个现代生活广场的概念，你研究你这个社区，你这个大的区域到底它的人口特征是什么，我们的商业类型怎么样和它相适应，最好的方式就是所谓现代生活广场。这个广场的概念是什么概念？它是统一设计，可以满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐，又是人们相互交往的场所。将来人们的依附是在社区当中生活，是生活方式改变，所以这个发展趋势大家一定要看到。我们投资商业有没有价值，要看商业未来的大体的形势和特点。

　　最后一个观点讲讲佳莲时代广场对商务投资的价值评估。首先我这里说话不太负责任，因为我对项目了解不是很多，我大体知道一个区位。但是我对整个昌平的商业还是有点儿自己的看法，因为我们佳莲时代广场是处在昌平新城商圈当中，是大城市向外聚集的商业增长点核心的位置，这个是可以确定的。

　　首先看昌平的商业定位，昌平是一个什么样的商业定位？我个人的看法是昌平是有活力的宜居新城这样一句话。我认为这是昌平商业大体的定位，为什么呢？因为我们这里昌平有科技园区，离我们中关村科技园区不远，我们也有高校园区，加上我们这个地方上风上水，离奥运的场馆不很远，而且我们的旅游资源非常的丰富，这是一个有品质的商业。目前商业资源从这样的定位要求来看，我认为我们昌平的商业资源显得有些不足，层次还不够，没有达到有品位的商业要求。现在我们商业资源有一些，但是和有品位商业相适应不多。在我们新城有些地区商业还不足，资源不足、层次不高是我个人的看法。在这样的情况下，佳莲时代广场正在进行商业的建设，我认为总体来讲是一件好事。佳莲时代广场定位是新城，某个行业还是某个社区的商业我不敢下结论。我觉得对于弥补昌平有品质的商业作用是积极的，如果说它不是在最繁华的商业街区，我认为应该做一个立足社区，做足特色，成为整个昌平的核心，可以引领昌平商业向着有品位的品质商业这个方向发展，能够起引领作用的商业项目。我反对非常分散做这样的项目，现在这几年有很多的经验教训，我们很多大的项目分散出售，然后又分散经营，挺好的一座楼，挺好的商业项目搞的乱七八糟，我们的教训也是很多的。我希望我们佳莲时代广场这个项目，从投资的角度来讲可以分散的出售这是没有问题的，但是必须要整体的设计、整体的定位、整体的招租、整体的经营，设计一个有特色的商业项目。但是，这个商业项目到底做什么需要另外论证的。现在我们比较时兴的搞购物中心，我们中关村北部有一个购物中心正在建设，那是北京市大型的购物中心，离我们这里不远。现在购物中心在建设的时候也要研究，像美国的购物中心有几个类型，有大型的购物中心，也有社区的购物中心，最起码我们这个佳莲时代广场要是建成一个购物中心模式，你应该是一个社区型或者小区型的模式。上海西郊那个地方，有一个非常典型的购物中心，我去了以后感觉非常好，里面商业功能非常齐全，孩子在里面玩耍，大人在里面交流，像我所说的现代生活广场那样的购物中心，那个效果非常的好，也许你们去看过，那个是很好的。现在把这个购物中心出租，一块一块区划整体设计效果不是很好，最近大家知道像金融街的购物中心等等，我感觉有一个突出的问题，它的购物中心比较分散，像那么大的购物中心，面积太大了以后必须要有一个百货商场在那支撑。星光三月之所以做得比较好就是有一个主题的百货商场，然后以购物中心的方式进行品牌招租，这样整体设备比较好。

　　所以，我想佳莲时代广场现在没有进行开业，我想在商业设计的时候是不是要有这样的想法，一是研究我社区周围有什么需要。第二就是定位做什么样的购物中心也好，做什么样的业态。第三你不管做什么必须要整体设计，要突出你的特色。这样佳莲时代广场商业价值才能更大，我们投资者投资这个商场，我们才能获得更多的回报。

　　最后我还想再一说句，因为在座都是想进行投资的。商业投资从欧洲近几十年的统计资料来看，商业投资是各类投资当中最稳定的一种投资的形式。中国经济在上升，北京在往世界城市方向迈进，北京的商业地产虽然现在是泡沫东西比较多，但是总体我个人看，投资的潜力还是巨大的。但愿大家能够有一个理性的选择，大家共同把我们的佳莲时代广场办的很好，办成我们昌平区经典的商业项目。我就讲这么多，谢谢大家。

　　陈建明：非常感谢王教授，教授提到了很多市场趋势，包括对这个项目的关注。这个项目从整个的前期策划有国际的机构戴德梁行做服务。我相信这个项目在国际机构和开发商支持之下，能够最大程度保证从项目的定位有一个良好的效果。可能每个人手里都有议程，前面的话专家和领导的发言，到11点前后有抽奖的环节。

　　刚才提到了这个商业如果取得一个很好的经营程度，需要有特色化。从整个昌平区域发展的角度，昌平区从商务，从文化相关的政府机构应该说对这个区域做了一个充分的考虑，最大程度包括区域经济发展保持区域的竞争。下面有请昌平区商务局沈局长，从昌平区发展的规划做精采的演讲。

沈局长

　　沈局长：我在昌平商务局做了一年多，对昌平目前的情况给大家做一个简单的介绍。第一讲昌平区的经济发展总体情况，第二讲目前昌平去的发展现状和未来的发展趋势。

　　昌平区在北京市的北部地区，全区面积是1352平方公里，顺义、大兴、房山、通州和昌平是北京市的发展城区之一。我们去年全区社会商品零售总额是86亿，从05-07年销售总额每年以2%-30%速度的递增。我们昌平区居民的人均可支配收入07年达到了1.8万，农民的人均收入是8600元。昌平区要承担北京市的两大任务，第一要承担北京市的产业发展，第二要承载城区的人口聚集。从昌平的商业地产来看，目前回龙观聚集了50万人口。从我们老城区的商业看，对我们商务局有这么几个地方值得大家注意。我们这几年老城区的商业完全是按照昌平区的商业发展规划进行，咱们老城区的城市人口是20多万人，将来我们新城和老城之间人口发展到60-70万。咱们的国泰去年的销售总额是1.3亿左右，咱们07年元旦的一天，国泰的收入867万。我们商业的发展势头非常的迅猛，我们商业发展的潜力也是非常大的。

　　第三，佳莲时代广场在昌平区西城的核心位置，也是目前昌平区老城区的最大商场。我建议佳莲时代广场一定要突出品牌，我觉得咱们大家在投资上，在我们业主商业业态的选择上一定要突出品牌，使我们各位有一个更好的回报。

　　陈建明：特别感谢沈局长，从昌平的经济发展来看，无论是国泰还是新世界经营的业绩说明在北京外围的中心，昌平商业市场的发展状况是不错的。所以，整个项目今后在开发商和服务机构的全力跟踪下，最大包括保证项目的经营，获得良好的市场前景。这个项目从星级的电影院和昌平的音乐厅进入都很大程度来说，体现佳莲时代广场在特色化方面的优势。大家很清楚，伴随商业消费的发展，体验性的消费成为很重要的发展趋势。包括星级影院和音乐厅进驻我们这个项目，提升了这个项目在娱乐化和特色化方面的竞争力。下面有请戴德梁行RES部高级经理姚雪雷先生从服务机构、对产品的考虑等等方面做精采的演讲。

姚雪雷

　　姚雪雷：谢谢大家，其实我一直没有把自己当作嘉宾看待。作为项目的营销代理机构，我们对这个项目是有很多的感触。前面的嘉宾从宏观的角度谈了一下总体的商业发展前景，其实从我们这个角度来谈，我希望从微观，从项目本身的角度来谈一下。

　　在项目前期的运作过程当中，我们遇到两个问题，这两个问题都会涉及到。其中一个问题就是项目的定位，另外一个问题是项目后续的投资回报体系的设计定位。首先，我们先谈第一个方面，这个项目是怎么定位的我想是大家比较关心的问题。我们最早有一个疑问，佳莲时代广场应该成为一个什么样的商业？这个区域到底需要什么样的商业？从我们前期的调研也好，对客户的了解也好，包括项目的资源分析也好，我们发现这个区域从商业的角度来讲存在一定的发展不平衡性，从现有的商业供应来讲也是不饱和的。如果我们把商业的需求分成三个层面，比如满足我现在讲日常生活的需求，第二个层面就是生活服务方面的消费，以及文化休闲方面的消费。我们可以看到，在现有的区域，第一类和第三类消费包括对需求的满足来讲是相对比较弱的。另外，我们从昌平的消费结构，消费人群来分析，昌平如果按照外来的人加起来接近20万人。但是这里面有比较明显的特征，比如外来人口在昌平的比例比较高，而且外来人口超过70%是以学习和培训的人口为主，也就是说以大中专学生和教师为主的。消费结构相对比较年轻，相对有一定的文化，相对有文化休闲方面的需求。结合市场的一个需求，包括我们消费结构的特点，我们针对项目资源情况做了一些安排，包括和开发商的沟通。我们认为这个项目应该最大程度的满足两个方面，一个方面就是要成为一个区域日常生活消费品质提升的商业，从现有小的、没有品牌、没有形象的商业过渡到一个集中的，有品牌的，有一定舒适度的集中商业。

　　从这个局面来讲，我们希望佳莲时代广场能够从区域商业范围填补一个商业空缺，利用我们自己有的文化资源的优势来扩大或者加深这个区域商业文化休闲的比重。也就是说一个优秀的商业业态，而不是盲目的提升我们所谓的档次或者说一个装修的豪华程度。我们更多去关注这个业态一些空缺，一些机会，并且在这个基础上做一个最大的提升。从这个角度来讲，我们希望或者我们致力于把这个项目打造成昌平的城市客厅，是关系到百姓文化、交流、购物这么一个集中的广场。

　　第二个层面我们认为也很关键，也是关系到投资者利益的方面。对于这个项目投资回报体系的设想大家都比较了解，近期投资环境恶化，宏观方面有些不确定性，包括股票的暴涨和暴跌等等。对于常规的投资领域来讲高收益意味着高的风险，对于商业地产来讲高风险是不适用的。我们针对市场的客观实际，包括租金，包括商业正常运作头两年的要求，我们提出了一个理念。也就是说这个理念今天也是把它和投资者沟通一下，我们希望应该和大家建立起适度回报，稳健投资，长期共赢的局面。所谓的适度回报，这里面有一个点，有的地方投资投资者超过10%的回报，在商业的分割当中，很多面积分的非常小，有利于销售，甚至小到几平米这样的项目都曾经出现过。但是，这样一个投资回报的设计导致是什么结果？我们看到这些项目曾经承诺高回报纷纷在市场消失掉了。我们希望佳莲时代广场能够实现开发商、管理公司和小业主长期共赢的项目。大家首先把我们长期目标建立起来，在这样的基础上有推动和有助于我们后期的经营发展。在我们投资回报承诺里面，我们承诺第一年6%，第二年是8%。这样的回报相对于市场的其他项目来讲，可能会有点儿低，但是实际上我们这样的设计正是基于这样的理念构成的。因为大家都知道，高的投资回报必然导致较高的租金，较高的租金必然会导致后续经营方面的困难，后续经营方面的困难必然会导致长期经营的受阻。所以从这个角度来讲，我们非常认同开发商长期共赢的理念，包括高度的社会责任感。在这样一个基础上，我们希望在稳健投资，稳健收益，长期共赢的理念下，开发商、管理公司和我们的业主共同打造一个区域最成功的商业。谢谢大家。

　　陈建明：感谢姚总，在目前的投资理财之下，包括投资者和开发商一个理性的心态，对于最大程度获得商品投资收益，包括项目的成功是很重要的作用。从我个人的理解关于商铺投资和大家的交流，07年的时候，大家意识到投资理财会彻底一个很重要的方式，所以大家进入股市和基金的行业，到了08年的4月份为止，股市和基金整个暴跌导致众多的投资者损失惨重的环境下，大家不得不检讨投资理财怎么样的方式，理性的考虑投资理财最大程度的控制风险，并且获得更多的收益问题。在过去几个月当中跌的惨的也是中国的一线蓝筹，去年香港市场回到国内股市的这些大蓝筹，一般的股票跌一半，这些大蓝筹几乎绝大多数只剩三之一。所以，我想在目前这种环境下，投资理财为很多人创造财富，大家又希望通过理财能够为自己赚更多的钱，但是赚钱是次要的，回头看过去三个月的时间，如果能够少赔甚至不赔是很高明的投资者。在目前包括股票、基金、房地产和商务和大家投资理财相关的领域发生市场环境变化导致的风险，客观的评估怎么样的分析方式进行理财是很重要的。股票、基金不稳定的投资方式，对于大家来讲，如果大家每天在营业部以投机的心态参与可能损失惨重。每天去参与的话只是会导致频繁操纵，损失惨重。

　　房地产行业因为目前的调控，整个市场相对来说不是很明朗。在这种环境下，大家最商铺投资做必要的关注是很需要的。在亚洲金融危机的时候香港楼市跌的很厉害但是在香港商铺的租金也好或者售价，相对来说跌的比较少。从某种程度来讲，人们的生活水平提高，收入水平提高一定会带动衣食住行的需求，商业、商务在解决大家衣食住行这些需求。很明显中国经济10%以上的增长一定很大程度上推动大家对商业的消费需求，商业消费需求的持续推升一定带动商铺价值的增长。

　　我想讲四个观点：第一，我们反复看中国各种理财的市场，其实都是呈现一个周期性的特征。比如说从2002年开始到07、08年，中国的房地产市场走过了很充分的上涨。国内的商品市场某种程度理解，在现在08年和07年的结点，相当于2002年、2003年的房地产。换句话说商铺市场的环境处在发展初期和前期，初期和前期意味着这种行业今后成长空间值得预期，整个的风险相对比较低一些。

　　第二、大家在投资商铺的时候根据自己资金的状况考虑用什么样的方式投资，假如自己的资金有限，投资商铺以后希望很快的利用这些租金付按揭，这样投资需要你在相对成熟的区域进行投资，这样投资以后很快就有一定租金的收益。但是，与租金的稳定收益相对比，就是因为整个区域市场成熟带动的商铺和房地产的增值。商铺的增值从商务投资来讲，甚至比租金的成长要高很多。我上次在厦门碰到一个投资者，在2000年6000块钱买的商铺，现在在厦门岛内没有任何商铺低于3万的，等于说他2000年在厦门岛内6000一平块钱买的商铺到现在为止卖了3万的价格。大家做商务投资的时候，客观评估考虑租金的成长。北京所有的新城区，五环以外的区域从昌平、顺义乃至周边的其他那些城，这些地方都显然属于典型的城市外围正在成长。这种区域从未来长期的升值空间应该说是比较大的。在商铺投资的时候，客观的评估你的资金实力，并考虑你是关注资金还是升值，很显然中国几乎所有的城市在城市化发展过程当中所带动的区域价值成长，商铺也好，或者房地产增值，应该说这个增值空间更有跳跃性。在93、94年的时候我本人在昌平这边工作，当年的昌平住宅是1000块钱多一点，大家回头来看，经过十几年的发展，昌平的房地产，包括昌平的商铺的价格已经发生了怎么样的翻天覆地的变化。我个人认为今天的外围新城中心，商铺也好，房地产都依然处在成长的中间阶段。

　　关于商铺投资的第三点，我想对于昌平这个区域的理解，一定是说从各种综合的角度评估。如果说商业是解决人们的衣食住行，包括其他的消费需求，昌平未来六、七十万人的规模形成的市场基础，无疑是昌平商铺的基础。很重要的一点，北京的北部和昌平为重要的结点。昌平这个区域和其他方面有些不同，包括别墅区的开发发展，它的市场一个过程正在循序渐进的成长。从旅游市场来讲，应该说它的成长也是很快的。所以这两个方面很大程度上带动了区域商业消费需求。

　　第四点、从目前来讲，我们在众多的商铺类型当中，从业态来讲，比如说餐饮，餐饮业的发展是中国和其他的欧美国家不同的发展方式，餐饮发展潜力很大。我们在过去几年时间接触到的众多商业项目，出现风险的项目有两个特征：第一个方面没有进行统一的经营管理，第二就是项目太大，客观的说在目前的市场环境下，中国的商业正在发展。对这些项目来说，对于整个项目目前的初期，从整个项目规划定位，包括营销的模式和各个方面，如果说开发商和房地产商管理团队能够处理好定位和今后的经营等等一些问题，最大程度保证项目的空间。我希望投资者耐心关注项目，并且希望项目的开发商、管理商，在目前为止前期的定位，包括对项目的各种判断都是理性和客观的。谢谢大家。

　　以下是抽奖环节，这个项目希望开发商在未来的开发当中获得良好的成长，也希望和我们投资者分享。下面有请佳莲时代广场总经理到台前给大家抽奖。（颁奖）

　　今天剩下的环节由专家、学者、行业学会的领导，包括政府官员对我们昌平区域的未来发展，包括昌平的商业地产的发展，也针对佳莲时代广场提出了很好的建议，包括对项目提出了中肯的预期。目前整个项目在开发当中，相信未来会取得很好的成长。下面看看在座的各位投资者有什么问题可以和各位专家沟通，可以和我们专家和服务机构做一些交流，大家有什么问题吗？

　　提问：我想询问一下，我们对昌平商业发展，通过这个论坛有一定的了解。在昌平做高端商业，包括品位时尚，你觉得未来的增值价值能够给我们多大的回报呢？

　　陈建明：其实您提这个问题也是投资人很关注的问题。从我们来看，各种类型的商铺投资状况做分解，各种类型的商铺，一种类型就是我们大家接触到的商业街、购物中心和商场，另外一种就是批发市场或者专业市场，我们讲就是第一类型是现代的商业，第二类这样的而且属于和产业、和行业相关。第一种类型当中，能够创造租金收益水平最高的品种就是购物中心，第二种产业商业的商铺可以创造更高水平的是那些批发市场。很显然，这个项目属于第一种购物中心的类型，从目前的北京市场的情况来讲，北京最高端的商场无疑是赛特购物中心，我们去年在和赛特经理沟通的时候，他讲赛特购物中心有60%的商铺，如果从流水倒扣返算成租金，有40%的商铺每天的租金超过20美金。和赛特购物中心一墙之隔的写字楼，它的一平方米月租金是28美金左右。从这个案例来讲，说明高端商业的租金水平其实具有很高的潜力，但是很显然，成功的打造一个高端商业是需要开发商和管理商耐心、专业化的做这些操作的事情。我想对于昌平这个区域来说，中高端的消费群体的规模持续在增长能不能做到高的程度，从市场的基础有这种可能性，最终取决于团队耐心、专业化的操作，最大程度实现这种预期。谢谢大家。

　　提问：我们作为个人投资商有哪些事项需要我们注意的呢？

　　陈建明：我们刚才说了商铺投资需要有一个理性的心态，这个理性需要开发商理性，同时需要管理商理性，同时投资人也需要理性。理性最重要的一个标准就是开发商对开发项目要理性，不能像过去的很多项目大家很盲目，非要做很大规模的商业。大规模的商业风险比较高，对于小规模的商业定位体现出开发商一个理性的心态。大家在投资的时候可以比较多的关注中小商业项目，这些项目的风险相对来说比较低一点。

　　在投资商铺的时候，不能简单的过分夸大未来的投资收益率，从某种角度来说，用过高的预期吸引投资者。其实刚才戴德梁行的姚总提到，这个项目第一年6%的租金承诺，这里面这是我们的心态。大家在投资的时候有一个理性的心态，对于长期投资收益的保障是有帮助和好处的。

　　提问：各位专家，各位领导对项目做了比较多的介绍，如果大家有更具体的问题，接下来大家可以跟我们开发商销售团队成员做沟通和交流。谢谢大家